Tabelle millesimali: perché non tutte le spese si dividono allo stesso modo

1. L’obbligo: quali articoli richiamare

Occorre distinguere due norme. L’art. 1138 c.c. stabilisce che il regolamento condominiale è obbligatorio quando i condòmini sono più di dieci. Il riferimento è ai condòmini, non semplicemente al numero degli appartamenti.

L’art. 68 delle disposizioni di attuazione del c.c. prevede, salvo quanto già precisato dal titolo, che il valore proporzionale delle unità immobiliari sia espresso in millesimi in una tabella allegata al regolamento. La norma richiama la ripartizione delle spese e le maggioranze assembleari.

2. Proprietà e uso: la differenza fondamentale

La tabella di proprietà rappresenta il valore proporzionale di ciascuna unità rispetto all’intero edificio, assunto normalmente pari a 1.000. È il riferimento per le spese generali soggette al criterio del valore e per la componente millesimale delle maggioranze assembleari. Non coincide semplicemente con i metri quadrati.

Una tabella di uso o di servizio serve invece a ripartire determinate spese in base all’utilità del bene per le diverse unità. Non modifica la quota di proprietà dell’appartamento. L’art. 1123, secondo comma, considera l’uso che ciascuno può fare di un bene che serve i condòmini in misura diversa. Non basta quindi dire «io non la uso» per ottenere l’esenzione.

3. Le principali tabelle e i relativi riparti

Proprietà generale: per le spese comuni generali, quando non opera un criterio speciale, in base al valore proporzionale delle unità (art. 1123, comma 1).

Scale e ascensore: per manutenzione e sostituzione, metà in base al valore e metà in base all’altezza del piano, tra le unità servite (art. 1124).

Uso di uno specifico servizio: per beni che offrono utilità differenti alle unità, in relazione all’uso possibile (art. 1123, comma 2).

Scala, corpo di fabbrica o impianto parziale: per spese che riguardano soltanto un gruppo di condòmini; partecipano quelli che ne traggono utilità (art. 1123, comma 3).

Lastrico solare di uso esclusivo: per riparazioni e ricostruzioni cui si applica l’art. 1126, un terzo a chi ha l’uso esclusivo e due terzi alle unità coperte, in proporzione al valore.

Sono criteri da applicare alla specifica spesa, verificando anche titoli ed eventuali convenzioni valide. Non tutte le voci relative all’ascensore o alle scale si trattano automaticamente nello stesso modo.

Le lettere A, B, C sono denominazioni pratiche: bisogna leggere che cosa disciplina ciascuna tabella, senza presumere che una lettera abbia sempre lo stesso significato.

4. Un esempio pratico

Un appartamento può avere 80 millesimi di proprietà e 120 millesimi nella tabella ascensore.

• Su 1.000 € di spesa da ripartire con la tabella di proprietà, contribuirà per 80 €.
• Su 1.000 € di spesa da ripartire con quella tabella ascensore, contribuirà per 120 €.

È un esempio ipotetico: la proprietà resta la stessa; cambia il criterio con cui si partecipa a quella spesa.